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房地产与旅游业结合发展的思考(转载)

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  叶惠平

    旅游业与房地产同属第三产业。房地产业是以房地产为经营对象,对房地产进行开发建设、经营、维修、管理的经营活动或行业的总称,是一个独立的自成体系的产业部门:而旅游业是包含"行、游、住、食、购、娱"六大要素在内的综合性产业。怎样巧妙地把房地产业与旅游业结合,促进房地产业新一轮发展,笔者从两个产业间相互关联方面入手进行分析,探讨两者之间结合的发展空间,应对新形势下房地产业充满变数的冲击。

  一、两者结合的基础

    (一)同属新兴的重点产业。我国房地产业是在党的十一届三中全会以后,随着经济体制改革和社会主义市场经济的发展而迅速崛起的。目前,正初步形成为一个包括房地产的开发、经营、管理、服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。房地产业是商品经济的重要组成部分,是经济发展的先导产业,在国民经济中处于支柱产业的地位,而且是经济发展的"寒暑表"。1992年,中共中央国务院在《关于加强发展第三产业的决定》中已把房地产业列入"投资少、收效快、效益好,就业容量大,与经济发展和人民生活关系密切的重点行业";旅游业也是在党的十一届三中全会以来发展起来的。1986年,国家将旅游业的接待人数和创汇收入指标正式纳入"七五"计划。1991年,国家又将旅游业的性质明确为产业,并列入加快发展第三产业中的重点。1992年,中共中央国务院在《决定》中,又进一步指出,旅游业是第三产业的重要行业。

    (二)可促进相关产业发展。国民经济是一个有机的整体,每一个部门之间都是相互联系、相互促进的。房地产业具有较大的产业关联度,房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的发展,建筑业和建材业的发展又涉及到机械、钢铁、石油等几十个工业部门的发展。根据有关部门统计,房屋建筑成本中,70%的是原材料的消耗,旅游业的发展剌激交通运输事业发展,游客的增多必然导致陆、海、空交通运输的繁荣,从而兴修高速公路增开旅游专门列车,增加航运班次,开辟新港码头。旅游业的发展也剌激了建筑业的发展、修建宾馆、饭店及其他娱乐和休息场所,还可刺激轻工业、农业和商业等。

    (三)财政收入的重要来源。在现代市场经济中,房地产业为国家提供了巨大的积累,成为建设资金重要来源,是国家财政收入的重要产业。在我国经济特区深圳市,每年政府获地价收入约占该市当年财政收入18%~25%,成为经济支柱。不仅如此,房地产业还是吸引外资的优势部门。深圳市房地产业引进外资约占全部引进外资的40%以上;旅游业是我国非贸易创汇的主要来源,1993年旅游创汇额占全国贸易外汇收入30.36%。旅游业的发展促进了地方经济的发展,许多地方以旅游为支柱产业或先导产业,带动了当地经济。随着经济的发展,旅游业也将会得到进一步的发展,现阶段就有可能成为国民经济的支柱产业之一。

    (四)市场经营的波动性。房地产业与旅游业容易受经济大环境的影响,经济的波动直接影响着居民的收入,进而影响居民消费水平。而房地产和旅游市场,都是与居民消费能力密切相关,消费水平高市场就大,相反,消费水平低市场就会萎缩,因此,两个产业的市场随着居民消费水平的变化而波动。

  二、两者结合的探讨

    进入21世纪以来,全球经济形势和国内综合实力都发生了深刻的变化,如何应对变化的形势,面对加入世贸和竞争激烈的市场,房地产业界人士必须探讨房地产新一轮发展的课题,除了国家政策加以适当的保护外,关键还在于房地产业本身的自我调整,用智慧加快产业间的磨合,运用哲学观点,谋求新的开发经营理念,找出产业与产业之间可能发展的空间,解读地产圣经。

    (一)学会运用哲学观点看问题,创新开发经营观念。马克思主义哲学是科学的世界观和方法论,是人们认识世界和改造世界的思想武器,是人们行动的指南。因此,学哲学明心智,对提高房地产业开发经营、管理、服务的运筹能力大有裨益。哲学普遍联系的观点,给我们在实际工作中指明方向,拓宽思维的空间,用整体性的观点来观察事物、处理问题。在房地产业的决策上,坚持普遍联系的观点,开发商就能把握地产先机,创新开发经营理念,增强创新观念、竞争观念、超前观念、风险观念、开放观念,开辟新的房地产市场,抢占市场。学会思考更多更为广泛的可能关联的实际因素,做到眼观六路,耳听八方,提高市场洞察力,科学决策,预防风险,保证开发项目建设、销售的可行性,为两大产业结合作准备。

    (二)充分掌握旅游资源,抢抓机遇及早介入占领市场。我国旅游业的快速成长,造就了旅游业的巨大发展潜力。面对竞争激烈的市场,房地产业必须找到可以发展的结合空间,所以开发商就必须懂得什么是旅游资源,并掌握旅游资源,创造商机。而商品房市场"供大于求"的现状和房企之间的激烈竞争,房地产业的发展需要依靠有关产业的推动,找出新的开发题材已是刻不容缓的战略选择了。那么,如何发现发展空间和商机,一句话,参与当地旅游规划,做到及早介入抢占市场。参与旅游建设规划:一是推荐最高质量的旅游策划方案;二是有钱出钱,加快完善旅游景区规划建设,提高景区知名度;三是实现房地产对旅游行业的投入,形成旅游资源的整体竞争力。通过全程参与旅游资源开发,把握商机,为创新房地产开发经营打好基础。

    (三)房地产与旅游业联姻,促进两者互动,相得益彰。房地产业是经济发展的"寒暑表",经济环境又影响居民的消费。能否满足消费者的需求,是房地产和旅游市场连结的关节点,也是焦点所在。因为居民消费水平的高低直接影响房地产市场和旅游市场,消费水平高就会有市场,而消费水平低市场就会萎缩,两个产业结合的纽带就在这一点上。房地产业参与旅游业的开发建设,使旅游基础设施配套完善,可以增强旅游接待能力,而旅游业的发展又可以创造更多的房地产商机,二者互动互补,互相促进,相得益彰。

    (四)适应新形势,加强行业沟通磨合,增强竞争实力。面对广阔的消费市场,面对加入世贸,商机无限,市场更大。作为开发商必须认清形势,做好充分的思想准备,抓住时机,谋求新一轮的发展。旅游业界人士要尽快更新观念,不能只依赖政府对旅游业的投资,要积极面向市场找投资,打好面向社会的环境牌,面向市民的休闲牌。把环境、旅游作为重要的社会资源加以利用,改善并使之增值,加强行业间的沟通,互通情况,互通信息,通过活而有序地磨合,促进发展。而房地产开发商要主动与旅游界人士广泛接触,挖掘市场,积极渗透到旅游业各个领域,找商机、找项目、找任务。只有这样,才能有利于房地产与旅游业结合,发挥应有的社会效益,进而提高行业的竞争实力,达到双赢的目的。

灰色交易让海南旅游业的发展道路变成死亡之路(转载)(转载)

在海南建设者们迎来了2005年的第一天灿烂阳光到自今,海南的旅游业各个机构行业人士心里却是充满乌云密布,整个世界是没有阳光的世界,寒冷之极。

    

     从2004年一整年看,旅游客人量是增长了13.7%,但各类经营者赚到的钱好象比往年少了很多;而且很多经营机构如旅行社、车队、酒店都是一直亏损负债;他们苦苦支撑着,又都要强作笑脸面对着社会;不是因为都是服务行业要微笑,而是他们似乎都相信这样的说法:海南旅游资源是世界行业专家最看好、最具有发展潜力的地方….在一片赞誉声中,仿佛买到了股票市场里大家都公认最有潜力的股票;一个远的美好前景,一个近的难受滋味,这两种感觉绞和在一起,却让他们相信:慢慢熬,好日子会来的。

    

     可是,真的是“潜力股票”吗?真的能熬出好日子吗?自从海南一建省发展旅游,走到现在这样的局面,我们可以肯定地认为,就因为旅游业存在大量的的灰色交易,在这样下去,这个就是真的是“潜力股票”都会被股市里的所有股民唾弃,落个“只有跌没有涨”的跌停板下场;到头来,才发现不是好日子,而是陷入苦海,难于自拔;

    

     我们再继续放纵这些灰色交易,这个作为海南龙头产业——旅游业发展道路将变成死亡之路!

    

     灰色商业交易,顾名思义,就是那些人不顾国家、社会集体利益,用一种不是光明正大又不是黑暗的手法,游走在合法与不合法之间,用掌握的机构权利谋取自己的私利行为;不能光明正大,但又似乎没违背国家的法律,获得利益后有不用背负社会道德舆论、国家法律的谴责和惩罚。它不光明正大的存在,但又不认定非法,因此称之为灰色,这样的交易就称之为灰色交易。

    

     海南旅游业跌入现在这个万劫不复的境地,其主要原因,就是一开始,海南政府旅游主管机构—旅游局在海南旅游业成长过程中,进行了大量的灰色交易,而由他们的灰色交易开始就引发了现在混乱、长期亏损的根源;紧接着,省交通厅同样的大量灰色交易下,两家如同亲兄弟般导演了海南旅游业的现状。可以说,他们是海南旅游业混乱现状的创始人。

    

     90年代初,海南省旅游局在旅行社保证金上动脑筋,为了获得更多的“保证金”,大肆放纵社会无止境地成立旅行社,让小小的300平方公里不到的海口一下子多了百来家旅行社,以此作为挤垮了国家名牌旅行社,随后成立的导管中心、佣金结算中心造成服务行业职业的道德沦丧;在当初几年,小道消息议论说,省旅游局出事了,它存放在六合信用社的旅行社保证金好象“没了”,又好象“追回”来了,旅游局内部人士说,当年就查到旅游局会计私自收取了信用社给的几十万好处费,不把上千万的钱存在国家银行而存在当年信用级差的信用社;海南的法律也够大方的,这个会计把钱退回,被辞退是唯一的惩罚;总之,旅游局里某些人操作的这灰色交易为此付出就这么一点点的代价—— —走了之。里面有多少灰色交易?是人都想得出来;灰色交易的魅力就是这么吸引人啊~!

    

     紧接着,省旅游局又在导游证、旅行社经理、总经理资格证书上动脑筋,好象当时还有酒店什么经理资格证;在旅行社经理、总经理资格证被旅游业强烈反对下,退出了旅游局的“经济创收”舞台;社会上那些行业人们说的也有道理:“花了几百元认真看了你旅游局那三本书,生意就可以搞好吗?明白的就是骗钱来的!”。听说,旅游局这些收入都没上缴国家财政,又听说,海南省旅游局竟然连自己的物业大楼都没有,长期租用别人的地盘办公,那么钱到那儿去了?

    

     而导游证的考核工作继续走下去,在长达9年光阴(有一年因为丑闻停止),省旅游局活得很滋润;而在2002年,社会上很多小道消息议论说导游证出事了,众所周知的故事:社会上传说某局某领导大肆倒卖导游证,一个导游纸皮的证件卖到了3万元人民币!当时由于有几十民群众集体报案,公安局抓到到这个在社会上倒卖导游证的人,叫庄某某,并移交检察院;他总共收取社会上那些三教九流人士高达百万多元的人民币,而由于没有把倒卖导游证件这个灰色交易做成功;

    

     在法庭上,他本来可以定为经济诈骗犯论处的,但他在庄严的国徽面前,面不改色地说给了多少钱给省旅游局的某某领导…,在后来,这件事也不了了而之。人们在想,可能又是灰色交易在作怪。

    

     在省旅游局努力为人民服务的时候,又轮到省交通厅上台表演;旅游车牌在海南交通厅的大力整顿下,停止办理旅游车牌;于是社会上要正当途径办理旅游车牌非常难,这对已经饱和的旅游车市场是件好事;

    

     但是,人们却发现,旅游车牌仍然可以买到;在灰色交易中,一张A3纸的旅游车牌卖到了7万之多!还有说卖到14万的天价!!于是造成了这样的现象:说停止上牌,但私底下还是大量的旅游车涌入旅游业运输市场,造成了今天旅游车数量的泛滥。

    

    (没有任何人说旅游局、交通局的领导干部犯规了,因为迄今为止也没有那个人被带上手铐,他们很依法办事,对不对?我们要说的是这些主管机构操作下,社会上的倒卖导游证、旅游车牌的灰色交易却发生了,是不是觉得在捕风捉影?)

    

     由于灰色交易,旅行社泛滥了,导游泛滥了,旅游车泛滥了,加上海南酒店业由于环境优良,投资成本低廉,世界各各财团追捧投资,又造成酒店泛滥;

    

     加上三亚政府对家庭旅馆的看法,家庭旅馆如雨后春笋般冒出来,更加加剧了酒店生存的恶劣性;

    

     这些都助长了旅行社、导游、车主司机和购物商场、旅游景区机构之间的灰色交易,从而为此造成海南旅游资源财富大量流失。现在旅行社接待10个“填坑”团队,起码90%的游客极其反感和怨倦,投诉不断,直接造成客源流失。通俗的讲,游客都跑完了,我们旅游公司还能吃什么?

    

     海南酒店业一直亏损,和旅游业这些事情有着多多少少的关系。

    

     另外说明一点,由于旅游局没有宏观调控,加上监管不力和放纵,旅行社本来就泛滥成灾了,以至在“憎多糊少”的局面下,为了生存,用承包部门的办法解决生存问题,于是又产生一种灰色的交易——承包部门交易;

    

     对于在生存艰难,数量过多的旅行社、旅游公司这些机构来说,一个几百元承包费的部门,钱虽然不多,但如像某旅行社公司竟然承包出去几千上万个部门,那这个金钱数字就成为天文数字,非常可观!!

    

     它这样的行为能一直在旅游局的管理下保持下去很多年,和某个灰色交易有没有关系?这个就不得而知;

    

     但这个企业所谓的总部不用努力经营接待业务,坐着“收租”,日子过的就非常好!!而这样部门竟然可以有自己财务独立核算的权利,说白了就是一个旅行社,随着“变种”,现在行业人士承包一个旅行社的部门已经不是什么“先进”的事情,现在最“先进”的是就承包一个“桌子”,呵呵...,夸张不夸张?

    

     而它同样有一个旅行社的功能!后来听说,承包一个旅行社的桌子已经落后了,现在是承包一个“名”,部门、桌子都没有,就一张“名片”,一年只需交五百元!就有旅行社所有的功能!!大家思考下,如这样发展下去,我们的海南旅游社有多少家?上万家都不算多啊~!

    

     他们在海口遍地开花,这些“承包”生出来的几万家“旅行社”,连同旅游局注册合法的上百家真正的旅行社一起,这么庞大的数字挤在在一个已经非常拥挤的空间里生存,谁都能想象得到,旅行社生存的环境就更加更加的恶劣,于是爆发了在残酷的生存竞争下引发的“填坑”负团队操作。

    

     当然,如没有导游数量的泛滥和职业道德的沦丧,其实旅行社就是想填坑,都很难;

    

     导游自从94年彻底脱离企业,被旅游局“包干”下来,其目的也是因为灰色交易在作怪;导游实行个体户做法后,整个形势就注定要发展到今天这样恶劣的局面。

    

     由于导游不属于一个小范围的集体——企业,要在职业道德上进行塑造几乎不可能,仅仅凭借旅游局的那几本书?就能造就优秀导游?

    

     加上旅游局组织的导游培训班,培训官的宗旨尽都是如何如何宰客,如何如何“割草”,这样,他们的道德操守就发生了本质的变化,变成放荡不羁、道德沦陷的一群“盲流”,想怎么做就怎么做,想几点工作就几点工作,想放假就几点放假,形同历史上所说的日本浪人那般;

    

     他们没有荣誉感,没有集体归宿感,他们仿佛在行尸走肉地生活着。

    

     一旦这群人失去了正义、道德的平台,在没有优胜劣汰的奖励惩罚机制下、在大量的灰色交易背景后,于是他们“长命百岁”!

    

     即使被旅游局纪检处抓到罪证都不会吊销导游证的,除非不会“做人”、不会灰色交易,那么真的被吊销导游证;

    

     再加上旅游局年复一年大量制造导游数量,庞大的导游数量造成了导游与导游之间为了自己的生存,也就接受了旅行社的填坑团操作,一起参与了这些不道德的、灰色的交易。

    

     而这些,有谁又能说,和旅游局无关?我们海南本土旅游行业人士,又有那个能看清楚这个事情的起因,又有谁能说出这个缘由呢?!

    

     旅行社、导游和车主司机的灰色交易,其实就是大家熟悉的回扣;

    

     在没有旅游局的时候,回扣早就存在;其实,导游的回扣在商业社会里,是很普通的,只是变本加厉地发展到现在,它已经不是一个团队上导游司机两个人的事情,已经成为旅行社企业100%的收入来源,旅行社没有导游为他们创造的灰色交易,是无法生存的。

    

     但这些现象,有谁能否定和前面两个创始人无关呢?而回扣,旅游局是大力支持的,还身体力行地搞出了一个方便导游拿回扣的佣金结算中心,方便旅行社、车主、导游和消费机构之间的灰色交易。

    

     旅行社、导游、车和酒店的泛滥,就像蝗虫灾害那样,数量太多太多,叶子已经被其他蝗虫吃完了,那么剩下饥饿的蝗虫就连根、茎都吃了。

    

     于是造成全部的旅行社、导游、车主司机就如蝗虫般,饥不择食;他们虎视眈眈盯着猎物,肚子咕噜噜、饥饿地对着游客叫着,恨不得连所有骨头、皮带毛全部东西都吃光!于是造成了今天旅游业市场上填坑团泛滥的直接原因。

    

     填坑所需的填入“材料”,已经从传统的购物点、娱乐景点发展到东山岭神棍、包厢珠宝、野人谷的灰色交易,而发展到现在,“填坑团队”已经突破了世界旅游行业销售记录,达到“—”1200元的世界“吉尼斯记录”;请看明白,不是“+”,而是“—”,负数意味着接待的游客越多,亏本就越多!简单的数学题这样解释给小孩是正确的,但在灰色交易上讲,不会亏,反而可能有盈利!可能是赌博吧,所以见不得光,只是赢利的很悲惨、下贱,而且简直就是骗!

    

    

     里面的秘密其实很简单:在旅行社把游客交给导游的时候,就已经和路线上的购物商场、旅游景点机构达成灰色交易的协议,导游和司机通过各种购物商场、娱乐景区机构的通力合作进行“赌博”,只要游客消费,产生营业额,旅行社、导游和车主司机就能占60%~50%!娱乐景区机构给旅行社、导游和车主的灰色交易份儿竟然占高达90%,甚至100%,最低也在60%;(呵呵,,这些数据可以全当我胡说八道啊~!)

    

    

     从另外一个角度来看,一个标价1000元的旅游商品,游客凭导游给的打折卡消费打八折后的800元,给旅行社、导游和车主司机起码拿走了400元,而商场老板要付出各种成本后还要在这上面赚钱呢!这个产品的价值能有多少?质量问题马上就凸现出来,还有什么产品质量、服务质量可言!?

    

     而由于填坑,太多的购物和自费次数已经引起游客的强烈不满,但由于没有达到填坑的数额,而且还要为了生活,于是导游司机还乐于彼此地、强迫游客继续进更多的商场和自费项目,因为他们也很理直气壮地对团队游客叫嚷:“你们交了多少钱给我?一个人才100多元,都不够在海口吃一餐饭”;

    

     在巨大亏本金额的压力下,如不赚钱,真正亏损会足予使他们发狂!他们甚至干出了威胁游客的事情来,我们看到发生了多起在路上驱赶游客下车的恶劣事件就是这些被压榨在最低层这些人丑陋的写照…。而这一切,严重影响了旅行社的声誉,对市场客源造成很大的损失,而这些,怪谁?

    

     我们在苦思如何整顿旅游市场的时候,各地的交通局、旅游局纪检所的检查人员在乐于彼此地和路上的司机和导游进行着灰色易。

     在旅游车泛滥的情况下,众多的黑车光明正大、兴高采烈地加入其行列中来,对于那些花费大量资金合法进入的车主来说,真是雪上加霜。

    

     有人好奇那些数量不小的黑导,怎么能堂而皇之、光明正大地出现在旅游路线上和那些挂着旅游局颁发导游证的导游在一起工作?其主要原因和灰色交易有着千丝万缕的关联。

    

     对于这些有损于行业的灰色交易,执法机构不管吗?谁管?谁都在推托,谁都在“依法办事”,其实这个依法办事的背后就是一场灰色的交易!!看看这些旅游局、交通厅、地方工商局和相关机构部门的嘴脸,其实他们还巴不得乱呢,不乱怎么灰色交易啊~!!

    

    

     如果如论坛上其他人发表的论断理由来说,是国家机构权限分配的原因,都没有最好、最高权限所致,因为权利分散,因此有“心力不足”的说法;我们疾呼:“错!看看吧,三亚的茶、老乡包厢珠宝,万宁的地矿、东山岭神棍、还有各地区的野人谷等机构,就是都是最典型灰色交易的例子!只要有灰色交易,手中权利和责任扯皮的时候,事情就变得不了了而之….。

    

     我们相信就是简单一个旅游主管部门,只要使出一点点劲,就可以治理好现在混乱的局面,但他们就是很有能力,也要充当大傻瓜一个,因为有灰色交易作怪的原因。

    

     灰色交易,让我们的旅游业不堪负重,在这样下去就要被压垮;从现在的旅游业现状,足予说明这样下去,灰色的交易足以让我们海南旅游业的发展道路走上死亡之路。