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海南的房价呀!海南国际旅游岛获国务院批准 中央财政将支持(转载)

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  2010年01月05日 06:33第一财经日报

  国务院4日发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(下称《意见》),海南建设国际旅游岛正式上升为国家战略,这也是1996年提出了“一省两地”的发展战略后,海南发展定位的再次调整。《意见》最引人关注的就是,由财政部牵头抓紧研究在海南试行境外旅客购物离境退税的具体办法和离岛旅客免税购物政策的可行性。

  《意见》还提出,在基础设施、生态建设、环境保护、扶贫开发和社会事业等方面安排中央预算内投资和其他有关中央专项投资时,赋予海南省西部大开发政策。按照国际旅游岛的总体要求,研究将海南省增列为《中西部地区外商投资优势产业目录》执行省份。

  2020年初步建设国际旅游岛

  在目标设定方面,到2020年,海南旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上,第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%,第三产业从业人数比重达到60%,旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨,初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。

  中国(海南)改革发展研究院院长迟福林在接受第一财经日报采访时表示,海南建省国际旅游岛首先意味着更大的改革和开放,不仅仅是旅游产业的改革开放,而是在新背景下全岛如何改革开放的问题。

  《意见》提出,海南将积极探索,先行试验,加快体制机制创新,推动海南旅游业及相关现代服务业在改革开放和科学发展方面走在全国前列。

  在具体政策上,海南将实行开放、便利的出入境管理措施,在海南已有21国免签证的基础上,先期增加芬兰、丹麦、挪威、乌克兰、哈萨克斯坦5国为入境免签证国家;对俄罗斯、韩国、德国3国旅游团组团人数放宽至2人以上,入境停留时间延长至21天。支持海南在境外主要旅游客源地设立旅游推介分支机构。

  而对于备受关注的海南房地产发展问题,《意见》则提出引导和发展与旅游业相适应的房地产业,鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目;条件成熟时,在海南开展房地产投资信托基金试点。此外,跨境贸易人民币结算试点和探索开展离岸金融业务试点,也有望在海南取得突破。

  政策与资金双料支持

  除了给旅游业诸多优惠政策,海南还在谋划旅游业为龙头,使其产业结构未来走向以现代服务业为主导。而且,这种态势初现雏形,2009年上半年,海南全省以旅游为主的服务业增加值对GDP增长的贡献率创出历史性新高,达到55.9%。

  虽然主导现代服务业,但在《意见》中,海南工业发展仍将坚持集约发展新型工业。尤其是将重化工业严格限定在洋浦、东方工业园区,其他工业项目集中布局在现有工业园区。培育发展房车、游艇、轻型水上飞机、潜水设备、高尔夫用具等旅游装备制造业。

  迟福林表示,作为中国最大的经济特区,目前海南经济社会发展整体水平仍然较低。为保障国际旅游岛建设,此次中央政府赋予海南省多项优惠政策措施,包括投融资政策、财税政策、土地政策、开放政策等。目前,海南在全国五个经济特区中仍处于末位,是东南沿海唯一的欠发达省份。

  除了给优惠政策外,《意见》也提出,针对海南的特殊情况,中央财政加大对海南的均衡性转移支付力度。同时在其他一般性转移支付和专项转移支付,特别是革命老区转移支付、边境地区转移支付等方面,加大对海南的支持。此外,中央财政在一定时期内对海南国际旅游岛的建设发展给予专项补助。

  同时,《意见》还明确了稳步开展城乡建设用地增减挂钩试点、农村集体经济组织和村民利用集体建设用地自主开发旅游项目试点

地产新政革了旅游地产的命---海南深圳等地烂尾楼重现?

作者:火雷风/王轲

   读史可以明鉴!——这话太经典了,就像世事轮回一样。只有经历过并善于总结教训的人才会在事发于萌时有所察觉或顿悟,并付出行动。如果说迪拜房市的崩盘仅仅让国人一笑了之,90年代海南房地产泡沫破灭仅是快要磨灭的记忆,那么2010年,将是历史的重演,或者本火确切地说:如果各大银行和地方银行在政府压力下,加快执行新政,那么海南地产,不!应该是旅游地产将瞬间“人间蒸发”!建议所有旅游地产项目要么低价抛售,要么静等政策变得宽松而推迟报建,或者改为自住为主型。否则真是难逃一劫了。

   所有的旅游地产都是旅游和地产的联姻。在新政没严格执行前,所有的旅游地产都基本上90%是“改善型住房”,推导为:首次置业者很少去购买旅游地产。——原因是大多数旅游地产项目自然资源丰富但可能离城市中心较偏远,美其名曰:保证私密性。少数在城市中心的旅游地产,如深圳华侨城则令“首置者”望尘末及。所以旅游地产都绝对地锁定为“豪宅”。它们如果没有城市资源,就有自然资源,就有远离城市中心不适于长久自住的致命弱点。即使有车,路上堵车的时间成本影响朝九晚五上班效率,奔波痛苦远远高于豪宅中的享受——这就像水晶鞋不能给竞走运动员穿一样。在城市中心的旅游地产项目之价格只有富豪能承担——这些都与首次置业者无关,其实首置者也根本没能力也没必要去购买旅游地产。所以旅游地产的主要客户群是:二次置业和投资客。——那么,这次惨了!

   当下,如果贯彻严格执行了“非本地居民异地购房需要1年纳税证明或社会保险才可贷款”的话,旅游地产自然失去了意义。还原为:旅游还是那个旅游,地产还是那个地产,二者婚姻彻底破裂!简单明确的说:异地旅游者没资格贷款买房!——当然本地人在本地游玩,或在一个城市工作纳税一年的外来移民在本市游玩自然不是真正意义上的旅游。没有旅游者置业,或广义地说是没有“休闲度假者”的置业,就没有旅游地产的存在。那么旅游业被打回原形,仅有旅游项目而已;置业和旅游经营旅行社无关从而导致地产和旅游难以联姻。在高压政策下顶风做案牵强联姻的后果,是只求速死的下场。

   本火以上言论是耸人听闻么?不!

  -----说起旅游地产,又不得不提起国内经典旅游城市——海南三亚。请看海南省:它是旅游天堂但绝不是居住天堂。记得本火06-07年在三亚做某个项目的开发时,享受了三亚一年的自然资源。最初去之前了解到官方数据:海南经济主要以房地产、农业、旅游业为主,而房地产又以三亚,海口为主。支持海南房地产购买力的都是岛外人士,就是说95%以上的购房者是岛外的人。其中外籍人以俄罗斯、瑞典、丹麦等北寒北温带居民为主,外籍人士与国内业主相比基本可以忽略不计。海南岛内不是原住民的国内业主则以籍贯为东北、华北、西北、河北的北方人为主,以籍贯为江苏、安徽、河南、江西等在南北分界线区域人为辅。北京、上海、山西的高端客户则占有较大比例。换个角度说海南的房地产完全是外地投资客的泡沫所支持。海南省地方政府,尤其是三亚政府在这个美丽泡沫中享尽出售土地获利而带来的荣华富贵!

   在接触海南高官时,某个领导曾有道理地调侃各地投资客特点:北京投资客隐晦并不愿意暴露身份;上海客则比较理直气壮但投资慎重;而山西人基本以煤老板为主张扬又大方;广州深圳香港潮州福建人并不稀罕这里的热带气候,因为同是热带亚热带地区,他们抱团而来就是炒完了惠州大亚湾又炒海南三亚湾。显然,没有泡沫那有财政税收的收入丰厚。旅游有淡旺季,似乎海南的土地尤其是一线海景土地永远是稀缺永远值钱!但这不是绝对的,和迪拜一样,虽然地产不象旅游有明显的淡旺季,虽然土地是实在的生产资料,但在土地上吹的泡末则是资本,资本是会随着市场波动反复的,这可称做是“轮回”。

   其实,海南客户群仅做参考。海口还好,必然是省会,原住民多,刚需不少;但是在三亚,真正体会和最感到接受不了的是不适于长久居住的条件:在三亚湾离市区较远地方的一线海景楼盘的商业配套基本没有。和省会和其他发达沿海城市相比这里的医疗配套低级,学校教育不完善。经调查,一线海景项目中常住人口基本没有,都是候鸟度假型。7月份——9月份最热时候,北方天气最舒服的时候就是海南最难受的时候,就是海南旅游的淡季。旅游淡季时,三亚一线海景楼盘90%是人去楼空,所以商业在此时也不用去配套项目。在淡季时候,我租住的小区夜晚都是一片漆黑,人气全无,相当恐怖和寂寞。经过几年,这种情况依旧没变。

  可以预计,“年内新人在异地购房无贷款”一条不但将扼杀海南地产,还已经扼杀了海南的捂盘投资客。没有在前一阵疯狂上扬阶段成功出手的投资客估计要留着自己养老了。现在就是降成跳楼价,外地人也没有资格去贷款接盘。何况试问一句:谁敢接盘?就算你有钱可以一次付款也不会去接这烫手山芋,糊在手里的后果难料。旅游一趟可以买海鲜海产,但没有千万以上家产的主不会把高高的房价买回家的。

   投资客被判死刑,那么开发商呢?实在想不出在海南做旅游地产开发项目的企业怎么应对这条政策。这条如果真正执行,将在襁褓中扼杀了项目销售,唯一的出路是提前一年做营销推广,并免费把真正有效客户纳为公司员工并提供贷款条件,为其支付一年项目所在地的社会保险。真是别无他法——可这,绝对是不可能不可行的。不过,海南本地人和在海南打工一年以上的朋友如果有机会可以卖掉个贷资格大赚一笔,那建议卖掉一年的社保或纳税记录表作为“人身费”狠宰一下想顶风杀入海南的外地投资客。

   海南项目首期如果有价无市销售不畅——这似乎已经发生。那么后期的开发贷,工程贷,利息,一系列的费用将导致什么结果?答案:1、销售不畅,政策打压——2、挺但不能坚挺更不能永挺。在坚挺8个月左右,小企业的项目可能首先遇到资金链无法闭合,最终导致断裂!——3、资金链断裂,导致项目破产,烂尾楼大量出现——4、烂尾导致销售继续不畅——5、随之影响大体量项目的大开发商资金运转不畅,从而导致在海南开发的多个上千亩的项目公司推迟后续开发。如清水湾,如海棠湾等。——如此,海南在90年代曾有过的泡沫破灭将于今年中下旬或者更快地再次重演!

   苛政猛于虎!不但是海南,更是国内所有的旅游地产,和旅游地产项目众多的城市,如珠海、厦门、大连、青岛、上海、深圳、秦皇岛、苏州、杭州等等各类大中小城市受到牵连。这次旅游地产将面临“天劫”!如果这一切被本火言中了,那么下一届博鳌亚洲论坛,所有的国内地产大腕将在海南林立的烂尾楼丛林中打野战,玩CS了!

  旅游地产项目和外销楼盘绝对希望:这条政策最好是一个空喊或仅是短期执行或执行不力。这样投资客就又有空子可钻了,那么这次新政就又是一次举得高落得轻的吓唬人的手段。但从目前的银行房贷执行情况来看,这次中央好象是玩真的了!

   ——据调查:从今天开始广东、江苏等地大多数银行已经不准不符合条件的购房者(无当地一年社保和纳税记录者)进行跨城市贷款了。在广东最典型的首先针对的是香港人。可见,不仅仅是全国旅游地产受阻碍,而是所有的“外销”行为将从根本上被杜绝!

  

  山雨欲来风满楼,希望“外销”和“旅游地产项目”这次是有惊无险,但什么事都要未雨绸缪,做好最坏的打算。记住:有最坏的打算往往迎来最好的结果。各位读者:如果房价继08年后在10年下旬再次探底,留住你手里的钱,准备抄底吧!开发商们:坚挺不是硬道理,抢占刚需市场,变相优惠降价,要跑多快跑多快吧。代理商们:市场不是很好又没太坏的时候,是你们显示专业,在开发商面前逞能的时候,好好表现吧!